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仲量联行回顾2018年第一季度北京房地产市场
来自科技企业的强劲需求引领办公楼市场租金增长 娱乐业态持续扩张,非标准影院方兴未艾
来源:中华工商网文雪梅2018-04-13 09:17:47
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“受政策影响,北京城区新增供应将少于预期,大型企业租户对新竣工的办公楼项目趋之若鹜,”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。与此同时,在零售地产市场,娱乐类租户品牌保持扩张态势,其中非标准类影院崭露头角。尽管年初为传统投资淡季,跨领域投资活动仍有回暖。在工业物流地产市场,新兴平谷子市场的吸纳量猛增,导致整体空置率创近五年新低。在住宅市场,由于高端住宅限价政策持续,豪华公寓的整体资产价值连续三个季度呈现负增长。商务出行和游客的强劲需求为酒店市场注入活力。

 

甲级办公楼市场

 

新竣工项目继续承载大型企业租户受到抑制的需求,大型国有企业中石油与位于奥林匹克中心区的恒毅大厦签订长期租约,并将入驻整栋大厦。大型科技企业阿里巴巴承租了望京金辉大厦中的大量办公空间,进一步巩固其在该分市场的办公空间占有率。与此同时,受监管机构过去一年来不断开出多项创纪录的罚金影响,本季度金融街办公楼租赁需求有所放缓,企业纷纷调整其发展战略以确保与政府制定的高质量增长目标保持一致。

      

中央商务区(CBD)核心区办公楼受城市规划影响,高度将被限制在约100-180之间该区域在建项目中已超过该限高的办公楼除因此此次限高令对近期供应影响不大但会减少未来中长期的新增供应体量并进一步推迟该区域项目的竣工时间

 

科技行业聚集的分市场因需求强劲,抬高了本季度整体租金。望京和中关村分市场租金涨幅较大,而空置率走低。“尽管CBD和丽泽分市场面临较大规模的未来供应,但鉴于北京地区科技行业需求持续旺盛,望京和中关村的业主信心高涨,”仲量联行北京商业地产部总监贺睿柯(Eric Hirsch)表示,“科技企业的业务在未来还将迅猛增长,科技行业聚集的分市场将在办公楼市场保持竞争性优势。”与此同时,金融街租金环比持平,数月以来, 监管力度增强导致金融业市场租赁需求放缓。

 

投资市场

 

尽管年初是传统意义上的投资淡季,但北京地区跨领域投资活动仍有回暖,本季度交易总额达人民币53亿元。第一季度共录得7笔大宗交易涵盖办公楼、零售、酒店等领域。其中备受瞩目的项目包括,凯德Mall翠微店出售给万科旗下的印力集团与Triwater资产管理公司组成的合资。该交易是万科收购的国内19个城市20家购物中心资产包的一部分。在海淀区,内资地产开发商景瑞投资集团斥资人民币2.69亿元收购拥有221间客房的酒店项目程远大厦(A座)。在三元桥地区,华住酒店集团与美国资产管理公司德太集团(TPG)成立的合资公司,以人民币11.8亿元收购腾飞酒店集团旗下的宜必思北京三元桥酒店和北京诺富特三元酒店。

 

机构投资者对国内资产的需求依然强劲,办公楼物业的增值机会持续吸引投资者。然而,随着核心区域的办公楼资产日益稀缺,越来越多的投资者开始展望零售、酒店以及商务办公园区的投资前景,尤其是在该市场不断涌现新的投资机遇之时。“受益于强健的经济基本面,北京仍是充满吸引力的投资目的地,”仲量联行华北区投资部总监王刚表示,“因此,投资者仍然积极地在这个市场寻找潜在的投资机会。”

 

优质零售市场

 

娱乐业态持续扩张,其中非标准影院方兴未艾。非传统型影院求新求变,逐步进入零售市场:华夏影城北京环宇荟店本季度开业,打造 “小而美”的设计风格;而万达寰映影城落户北京合生汇,专设亲子主题影厅。此外,多家院线也在寻找机会或已签下面积,计划在京开设非标影院。

 

继上季度供应高峰后,2018年第一季度仅有一个体量较小的项目入市。位于北三环外的北京环宇荟于本季度开业,录得70%的入驻率。该项目总建筑面积为4万平方米,侧重于休闲生活和餐饮业态,并签下两家新零售超市,分别是腾讯入股的“永辉超级物种”和京东无人超市。本季度,贵友百货建国门店经过停业装修后重新开张,引入餐饮和娱乐租户,以期增加客流量,满足附近白领的消费需求。同时,亚奥区域的北辰百货关门停业。

 

郊区零售项目持续趋于“儿童化”,有助于吸引更多年轻家庭光顾,促使郊区成为儿童类品牌开店的热点区域。“目前,大部分新建郊区商业项目至少保证有一层的儿童业态,而儿童零售领域也有进一步细分的趋势,涵盖儿童服饰、亲子娱乐和儿童教育等各个类别,”仲量联行北京零售地产部业主代表总监曲闯表示,“此外,主打或仅专注于儿童主题的郊区商场兴起,此类项目市场规模虽小,但数量不断增长。因此,我们可以预计,未来儿童业态仍将持续驱动郊区市场租赁需求的发展。”

 

工业物流地产市场

 

来自电商企业、第三方物流企业和制造业企业的租赁需求保持稳定。一家跨国汽车零部件厂商租赁了位于平谷分市场内普洛斯项目中剩余的全部仓储空间,推高了本季度的净吸纳量(共23,900平方米)。大型电商企业仍热衷于拓展市场,但成熟地区大面积租赁空间匮乏,抑制了其部分需求。

 

平谷分市场的大宗租赁交易,促使本季度整体空置率降至0.5%,创五年来新低。与此同时,物流市场总存量保持在200万平方米左右,市场连续四个季度无新增供应。2018年第一季度无一手工业用地成交。

 

租金涨幅环比增长2.1%,在空置率紧缩的环境下,业主掌握着议价权。尤其是在优质地区,业主在小面积空间议价时占据主动,将市场整体租金推高至1.20/平方米/天。物流巨头普洛斯以超过人民币2亿元的价格收购了顺义区北务镇的一个项目,计划将其重建成现代化、多楼层的仓储空间。“鉴于北京未来仓储市场供应有限,该项目对于普洛斯具有相当的吸引力,”仲量联行华北区工业地产部总监何迈可(Michael Hart)表示,“业主在市场上占据了有利位置。随后几个月,尤其是在成熟的分市场,业主会充分利用这种优势进行议价。”

 

高端住宅市场

 

春节假期导致高档住宅市场销量下降。受春节期间处于市场传统淡季的影响,2018年第一季度豪华公寓成交量环比下降69.0%;高端别墅销量仍受到新增供应匮乏的限制,环比下降52.7%

 

3月份召开的“两会”确认住宅市场仍将保持紧缩性调控的政策环境。新房售价继续受到政策限制,豪华公寓新房售价连续三个季度保持负增长(环比下降0.8%)。不过,在供应有限和需求平稳的带动下,高端别墅的新房售价保持平稳增长,环比上涨0.8%。本季度仅有四个豪华公寓项目入市,均位于四环路附近,新增供应231套。本季度没有新房别墅供应入市。

 

本季度,租赁公寓市场的发展继续成为政府推动发展的热点市场。北京市规划和国土资源管理委员会发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单通知》,鼓励三环路以外的相关建筑调整为出租型公寓,但限制将四环路以内的各类用地调整为住宅商品房。仲量联行中国研究部总监周志峰表示:“ ‘两会’更加明确了政府对住宅市场的发展方向。北京将优先着重满足市民居住的刚性需求,长租公寓未来将进一步得到发展。”

 

酒店市场

 

本季度北京高端酒店业绩持续回暖,每间可出租客房收入实现双位数增长。截至2月,每间可出租客房收入同比增长14.1%630.3元。这一增长主要得益于平均房价同比上涨7.8%986.7元与入住率同比上升3.6个百分点至63.9%。每间可出租客房收入基本恢复至全球金融危机前2011年的水平。

 

本季度没有高端酒店开业,年内计划开业酒店项目约11家。这些计划开业的酒店将提供超过2,400间新增客房,其中高端酒店新增客房供给数量较上年增加1.7%,城市新增供给整体较为平缓。新酒店将集中在下半年开业,且分布在城市不同区域,在市中心主要集中于王府井和前门地区,在近郊区域则主要包括昌平和丰台等。

 

由于可供出售的优质酒店资产较少,预计未来北京仍将是酒店投资方炙手可热的目标城市。通过三元桥地区宜必思与诺富特酒店的交易,以及过去几个月的整体交易情况来看,北京酒店资产交易变得越发活跃。未来随着酒店市场整体业绩的回暖、优质可售资产的稀缺以及中心城区未来相对平缓的供给,预计未来北京酒店资产交易价格将有更大的提升空间。

 

政府的重点发展政策(京津冀一体化)预计将推动2018年酒店业绩的上升。北京市中心持续受到土地政策的影响,新增供给将进一步收缩,这将利好中心城区现有酒店的业绩表现。此外,三月举行的“两会”指出要进一步推进京津冀地区交通一体化、产业协同以及生态环境保护,这将为北京带来更多的商务与休闲旅游客源,带动住宿需求。仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部副总裁祖瑞浓表示,“京津冀一体化将为北京带来诸多利好,例如将为城市带来更多的会议会展,带动住宿需求。随着区域一体化的推进,我们预计来自北京周边城市的周末短途游也将更为活跃。此外,2017年底发布的京津冀地区144小时免签政策预计也将吸引更多的海外游客,为酒店业绩带来利好。”(责任编辑 文雪梅)

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