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仲量联行:内资企业仍将是今年办公楼市场主要需求来源
来源:中华工商网文雪梅2018-01-11 22:46:18
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 “来自于内资企业的强劲需求推动新入市办公楼项目取得高入住率,验证了市场中仍有大量被压抑的办公楼租赁需求。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。同时,零售市场在今年第四季度迎来供给高峰,六个项目集中入市,其中包括备受瞩目的王府中环项目。房地产投资市场需求依旧以内资投资者所主导,但本季度录得一宗外资投资者的投资包交易,交易标的为核心区域的办公楼物业。第三方物流企业继续引领物流市场需求。高端住宅市场方面,受政府限价政策影响,近期入市的豪华公寓项目售价均低于市场预期,使得该类项目成交旺盛,本季度豪华公寓新房销量显著提高。受益于商务出行和游客数量的增长,本季度酒店业表现强劲。

 

由于新完工的项目取得良好的预租进程,本季度录得强劲净吸纳量。内资金融和IT企业需求主导市场,外资企业仍然在市场扩张方面保持谨慎态度。由于中关村区域缺乏大面积可供租赁办公空间,作为替代选项,本季度若干IT公司开始考虑在奥运匹克中心区租赁面积。

 

2017年第四季度奥林匹克中心区有两个新项目入市, 全年入市项目达到十个。由于中关村分市场空置面积有限,中海国际财富中心得益于IT租户溢出需求,过半面积已签约,同样位于奥林匹克中心区的恒毅大厦也有一半面积已出租。受新增供应量影响,甲级办公楼空置率略有上升,截至年底时为7.1%。

 

金融街区域租金环比攀升3.2%,创三十五个季度以来的新高。由于临近监管机构,具备高支付能力的金融企业持续证明了金融街对于其商业运营的重要性。相比之下,现有办公楼存量受到来自未来供给的竞争压力,CBD区域的租金基本持平。

 

展望2018年,内资企业仍将是办公楼市场的主要需求来源。同时,租金预计将重复2017年的市场趋势,CBD区域和金融街的租金将持续分化。“未来几个月,联合办公运营商将在北京积极寻求扩张,有望成为主要租赁需求来源。”仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂(Eric Hirsch)表示,“这个新进的市场参与者将给传统租赁需求来源增添新的活力。

 

2017年北京房地产投资市场持续忙碌,录得近20笔大宗交易,共计人民币240亿元。第四季度,值得市场关注的交易是中粮集团向四川投资基金天府集团以2亿元的价格出售位于长安街的W酒店。由太盟投资集团收购的资产包包括位于北京核心区域的办公楼物业,这是去年北京市场上非常有限的外资交易中的一个案例。

 

2017年,国内投资者继续占据主导地位,更严苛的资本管控推动了内资投资者更积极在北京寻找投资机会。年内潜在买家对可改造物业的兴趣颇高,北京的老旧楼宇存量为寻求提供增值机会的投资者提供了新的视野,其目标是将老旧的零售或酒店物业改造成为办公空间以提高租金回报。

 

2018年,北京核心区域物业投资标的非常稀缺,且价格高企。受强劲办公楼需求和租金增长潜力驱动,投资者对于办公楼物业兴趣有望保持高涨。“除了核心区域的办公资产以外,我们同样看到投资者和自用买家对于像中关村和望京等成熟区域的产业园区投资兴趣增加,受益于周边便利的交通网络和充足的配套设施,这些区域将带动北京投资市场未来12个月持续向好。”仲量联行华北区投资部总监王刚表示。

 

本季度新开业的王府中环项目吸引多家零售品牌旗舰店落户北京。内衣品牌维多利亚的秘密(简称维密)在京首家全品类门店总面积达2,300平方米,跨越三层,为维密亚洲旗舰店。此外,本季度潘多拉珠宝和极度干燥也在王府中环分别开设全球旗舰店和中国旗舰店。

 

本季度市区新增供给为2004年至今单季度供应峰值。本季度共有六个项目入市,其中市区新增供给达到395,400平方米,郊区新增供给达到470,000平方米。其中值得关注的项目包括位于王府井步行街的王府中环和京北远郊第一座大型购物中心——密云万象汇。王府中环开业时已录得高出租率,而密云万象汇开业前已实现满租,且大多数租户为首次入驻密云区。

 

本季度租金增长保持平缓。市区租金增长缓慢,但由市场表现领先的项目议价能力增强,推动租金增幅较上季度略微上升,录得环比增涨0.7%,同比增涨1.7%。郊区市场租金增幅持续优于市区市场表现,本季度环比增涨0.9%,同比增涨3.2%。

 

2018年,新增供给将集中在郊区市场。新增郊区供给将占全年新增供给的58%,而市区供给占42%。而到了2019年,郊区新增供给将占近90%,主导全年总供给。新项目业主仍将侧重于引进餐饮类和儿童类零售品牌,尤其是面向年轻家庭的郊区项目。“同时,高端化妆品牌将成为核心项目或区域型购物中心的另一个增长热点。”仲量联行北京零售地产部租户代表总监杨菁菁表示,“我们也预计新零售概念超市将开始寻求入驻高品质购物中心的机会,该领域的领军品牌尤其有升级改善的需求。”

 

本季度,来自电商和第三方物流的租户保持活跃。但是,在成熟细分市场,大面积可租赁仓储面积有限,抑制了部分需求。与此同时,北京市政府加快了拆迁违法建筑的步伐,导致升级需求增加。由于物流市场空置率低、土地供应紧张,北京市场无法满足因拆迁导致的搬迁升级需求,从而使得北京周边区域如天津的武清和北辰等地录得多笔租赁成交。

 

由于政府对于冬季施工的限制,两个原定于2017年第四季度竣工的项目推迟至2018年上半年。由于无新项目于本季度完工入市,市场空置率保持在1.7%,可租赁仓储面积十分有限。北京仓储设施总体量保持在两百万平方米

 

在有限的市场供应下,成熟细分市场项目的业主拥有较高的议价权。本季度最高的租金增长出现在北京空港物流园,环比增长2.2%,推动北京整体市场租金环比增长1.2%。本季度北京没有物流项目整栋成交,但是经验丰富的开发商及投资者对于北京的工业物流项目依然保持较高投资兴趣。

 

展望2018年,六个工业物流项目,总计三十七万平方米的新增供应计划于2018年完工,这也将是自2010年以来的最大的年新增供应量。电商、第三方物流和有升级需求的租户将帮助吸纳大面积的新增供应。尽管面临大量的新增供应,被抑制的租赁需求会有助空置率水平维持在低位,这也有助于租金在未来几个月中保持稳健增长。

 

2017年第四季度,由于近期豪华公寓入市项目受严格限价政策的影响,入市价格低于市场预期,导致销售十分火热,豪华公寓销量环比显著增长76.5%。与此同时,高端别墅供给十分有限,导致高端别墅销量略微有所降低,环比降低15.4%。同时,银行收紧住房贷款发放,且普遍提高贷款利率,继续严控住宅市场。

 

北京住建委继续敦促开发商尽快入市其开发项目,九个豪华公寓项目(共计772套)、六个高端别墅项目(总计129套)也在本季度入市。位于东四环内的雅诗阁山水文园服务式公寓项目本季度全面入市,该项目具有价格优势且地理位置尚可,其租赁进程顺利,目前已取得较高的入住率。

 

在严格的限价调控下,豪华公寓的新房售价继续下跌,环比下跌0.7%,同比下跌4.0%。与此同时,稳定的需求和有限的供给使得高端别墅新房售价平稳上涨,录得环比上涨0.9%。高端住宅租赁市场较为稳定,豪华公寓和高端别墅租金均平稳上涨,分别录得环比增长1.2%和0.6%。

 

目前的紧缩政策环境预计在2018年并不会显著改变,同时政府将继续催促新项目尽快入市, 2018年仍会有相对充足的豪华公寓供给。由于限价因素导致入市项目价格低于市场预期,购房者将被价格吸引,有望推高成交量。然而,“未来政府将优先供地于长租公寓和共有产权房等刚需市场,高端住宅供地量将有所减少,从而导致中远期高端住宅供给减少。”仲量联行中国研究部总监周志锋表示,“同时,政府批准了多项关于长租公寓的资产证券化产品,显示出对住宅租赁市场以及多样化的融资方式的支持。”

 

持续增长的商务与休闲客源,以及第四季度无新增供进入市场,使得2017年第四季度北京的酒店市场整体表现良好。截至2017年11月,每间可出租客房收益实现了4%的增长,这主要得益于平均房价上升1.2%的达到1,030.8元 ,以及入住率实现2个百分点的增长达到74.4%。

 

虽然第四季度北京无新酒店开业且全年新增供给有限,但2017年仍然是备受关注的一年,著名的北京宝格丽酒店(119间客房、坐落于第三使馆区)于9月开业。这是宝格丽品牌继伦敦、巴黎和米兰之后在全球开业的第四家奢华酒店。除了北京宝格丽酒店之外,新国贸饭店和泛太平洋酒店也于2017年开业。2017年新增酒店供给共计789间,较2016年的1,479间客房有所下降。

 

在未来的12个月中,北京将迎来13家酒店的开业,共计近2,840间客房,与2017年的新增供给相比增长超过三倍。备受关注的精品奢华酒店项目包括116间客房的北京璞瑄酒店和74间客房的北京王府井文华东方酒店。与2017年不同的是,2018年即将开业的酒店项目主要分布在顺义、丰台和朝阳区等新兴商务区及城市近郊区域,包括昌平万豪酒店和望京凯悦酒店。

 

由于持续增长的需求与目标客户群较高的支付能力,仲量联行预计2018年酒店业绩将会有所增长。鉴于较大的新增供给,且大多集中在新兴商务区与城市周边区域, 城市中心较少的新增供给会对中心区域酒店的平均房价起到积极的推动作用。同时,在城市周边区域的新增高端供给中,由于其较高的定位也会有利于周边区域的平均房价增长。 此外,在城市中心区域,一些开发商正在积极地升级改造老旧酒店以及将一些盈利能力较低的酒店改成办公楼,这将会推动中心区域酒店的整体市场表现。仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部副总裁祖瑞浓表示,“由于稳定的市场需求与相对分散的新增供给分布,仲量联行预计2018年北京高端酒店业绩表现将持续平稳增长。同时,根据仲量联行统计的酒店资产的实际交易,我们预计北京市场的酒店交易将受到投资方的持续关注。”(责任编辑 文雪梅)

 

 

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