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环京房价“高温”已退 房产中介、装修公司大量关门歇业
来源:财经2018-01-09 11:04:26
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 我爱我家、21世纪不动产、好房通……位于河北固安锦秀大道上的房产中介大量关门歇业,为数不多开业的几家房产中介也是门可罗雀,几乎无人上门,生意异常冷清。和房产中介一起关门歇业的还有装修公司、餐馆等房产下游产业链涉及行业,何时开业仍是个未知数。同样的景象在燕郊也是比较普遍。受最严房地产调控政策影响,环京二手房无论是价格,还是成交量均出现明显下跌,投资热情急剧降温。

 

1月4-5日,《财经》新媒体记者对河北固安、涿州、燕郊(下称,北三县)等房地产进行独家调查了解到,目前北三县的房价大幅下跌,固安从最高每平方米3万元下降到1.6万元,除了一些二手房正在抛售外,几乎无新房可售;涿州尽管没有限购政策,价格依然受到影响,下降幅度约在10%左右;而燕郊的房价几乎“腰斩”,从最高每平方米4万元跌至2.2万元,有的甚至跌到1.25万元。就在价格下降的同时,二手房成交量也迅速下降。因为“限购”影响,在固安很多二手房中介几乎没有成交量,导致大量关门歇业。而新楼盘开盘销售的也不多,“捂盘”现象仍然普遍。

 

尽管环京房地产受政策调控影响较大,导致价格和成交量均出现大幅下降,但是值得注意的是表面冷清的房地产市场似乎一直在等待政策放开,不管是房地产开发商、房产中介对于政策的放开有很高的期待,且对后市房价预期较高。业内人士表示,目前成交量和认购量持续走低符合调控预期,市场持续冷清、二手房中介关店歇业是降温周期中的一种防寒措施,仍需警惕市场交易波动带来的风险。预计2018年环京房产政策不会有太大的扶持,也不会继续打压,房产市场或将趋于平稳。后续若出台类似北京社保异地承认的做法,则有助于市场交易的复苏,但能否出台仍是个未知数。

 

 

房价和成交量大幅下降 新盘“捂盘”现象明显

 

 

去年4月1日,雄安新区宣布成立,随后周边房价抑制不住地疯涨。然而随着当地政府限购政策很快出台,房价上涨势头得到迅速遏制。半年多的时间过去了,环京房价和成交量迅速下降,过去人满为患的售楼处排队“抢楼”现象已被冷清的场面所替代。

 

1月4日,《财经》新媒体记者来到距离北京主城区50公里的固安县,过去一出高速收费站就被售房销售员围住的热闹场景已不在,只有一个销售公寓的售楼员在向记者推销着即将开盘的公寓。对于记者关心的住宅楼盘,该售楼员表示,目前并没有新房可售。

 

记者在现场了解到,正在排卡销售的公寓(产权40年)均价在1.3-1.4万元/平方米,虽然没有过去热闹抢购的场面,但也有一些购房者在签公寓购房合同。也有排上卡、没有抢购到房的购房者正在办理退押金手续。虽然公寓推出的数量不是很多,但因为不限购,加上价格比较低,以及开发商给出优惠的贷款政策,还是吸引了不少人购买。

 

据售楼员介绍,与即将现售的空港壹号街区一路之隔的地块,在去年7月份已被开发商拿下,楼面价综合起来已超过2万元/平米,这块区域将于今年下半年上市,上市房价将超过2.5万元/平米。

 

然而与开发商预期不同的事实是,固安的二手房价格和成交量却出现了大幅下降。从最初3万元左右直接跌到了1.6万元左右,即便如此,仍是有价无市,观望态势较浓。据固安县住房保障和房产管理局官网显示,从1月1日到1月8日,开发商项目销售量仅为66套。

 

“固安二手房的房价一直在下降,其中投资的人占多数,去年政策发布后,很多人觉得房价稳不住了便抛盘,当时他们入手价格在7000元/平米左右,出售价格在1.6-1.8万元/平米。”一不愿意透露姓名的二手房中介工作人员告诉记者。

 

相似的情况在相临的涿州也在上演,但是与固安不同的是涿州并没有限购。据一位王姓销售员透露,去年雄安政策出来后,涿州也限购了二十多天,但很快就取消限购,房价同样受到了影响。一方面是消费者的心态是买涨不买跌,尤其是对于投资者来说,政策的调控对于他们影响比较大,所以投资热情下降;另一方面,开发商也存在“捂盘惜售“的心理。

 

据涿州k2狮子城房产经纪人透露:“为了保护最早一批购房客户,公司卖房子上午一个价,下午一个价,如果当天来了100个顾客,我们最多开10套房源,多一套都不开。目前K2狮子城高层住宅还在封盘状态,还有50套房源未出售。”

 

记者了解到,去年3月份位于高铁站旁边k2狮子城的价格在2.2万左右,但仅仅过了半年多,二手房价已悄然下降到1.6-1.7万元/平方米,尾房价格在1.4-1.5万元/平方米。而整个涿州的房价整体下降约为10%。

 

除了固安和涿州外,燕郊的房价和成交量的大幅下降。1月5日,记者来到燕郊售房一条街,同样“冷清”的状况再次上演。本地司机小李说,“去年6月以前,在这条街道上,是随处可见拿着传单的中介、各个小区门口挂着售楼牌子的,有些乘客还会闲聊最近房价又涨了,现在不仅街道上变得冷清了,也没人聊关于房价的话题”。

 

链家经纪人表示,去年燕郊塔楼房价最高为4.2万元/平米,板楼房价最高在4万元/平米,别墅或一层带独立小院房源房价将近5万元/平米。目前,高档小区二手房均价下降至2.1-2.2万元/平米。燕郊老城区的二手房均价1.8万元/平米。

 

据易居研究院《50城商品住宅成交报告》显示,京津冀房价跌幅明显,成交量同比下跌43.8%。业内人士表示,可以看到,在2017年严厉的楼市调控政策下,多地购房热度直转急下,已逐步趋于平稳,且有效控制了投资者投机现象。

 

 

二手房交易几陷停滞 房产中介面临倒闭潮

 

 

值得注意的是,面对楼市成交量的持续减少,记者发现在燕郊的燕顺路上,燊达房产、昆易房产等大部分二手房中介门店和售楼处都已关门。

 

“从去年3月开始,由于市场不景气,而店面成本又过高,许多公司就会关掉盈利欠佳的门店,但公司是不会裁员的,会把工作人员合并到其他门店。员工也开始陆续离职,离职率还是挺高的。”房地产经纪人说。

 

固安二手房中介盈固地产经纪人告诉记者,其公司在固安的门店共有三家,其他两家今年年后就没有开门了。现在还是有很多人来咨询房价情况,但真正谈到买、卖的顾客很少。目前二手房价格在1.6万元/平米,可选择的房源也很少,如果交易价格达不到业主的价格也不会卖,现在是价格位于低谷,很多业主不急于在这个时候卖房。

 

记者粗略统计,在固安的锦绣大道上,二手房中介门店共有14家,其中包括21世纪不动产、好房通、福瑞房产等8家门店都已拉下卷帘门。虽然时值正午,但这些房产中介均处于关门歇业状态。

 

同时,在这条街上,和房产中介一起关门歇业的还有装修公司、餐馆等房产下游产业链涉及行业。一装修店老板对记者直言,“最近建材生意特别冷清。近一个月内,附近的大部分五金建材都陆续关门了,何时回来并不清楚。”

 

固安中鑫地产经纪人表示,此前房价涨的都按不住了,处于疯涨状态,几乎是一天一个价格。自6月2号开始限购政策后,市场才开始慢慢冷淡,新房不开发了,二手房没办法购买便一直降价,最近几个月价格才开始平稳。除非是着急用钱,现在业主都不卖房子改出租了,市场可以交易的二手房很少。

 

“中国楼市也经历了几起几落,在每次调整阶段,都会有部分从业人员会扛不住。此前,房地产市场热度高,吸引大量企业疯狂涌入,但实际需求并不能长期支撑,所以当热度退却后,资金和人员都将逐步撤离,这也属于正常情况。”方圆地产首席市场分析师邓浩志对《财经》新媒体说。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,当市场销售不好,尤其是带客量和认购量持续走低,门店和售楼处本身经营压力也会增加,出现此类门店关门和人员离职等情况,也是基于日常经营而调整的,更是降温周期中的一种防寒措施。

 

“这也给予此类企业一个警示,即政策调控下的市场交易波动需警惕,盲目扩张很容易带来经营调整的压力。预计到2018年下半年,此类市场依然会有反弹的可能,进而利好此类企业的经营。”严跃进说。

 

虽然目前环京区域限购严厉,但仍存在一些二手房中介机构承诺,可以为顾户办理购房资格。记者咨询到一家固安二手房中介,其还明确报出办理资质的费用在3-5万元。前提条件是必须全款,且需要等待三个月才能办下房产证。

 

严跃进表示,一些曲线购房的做法,也说明各类违规交易还是很多,如果市场变化不大,那么风险可能还不会扩大。但如果后续政策调整,那么很多违规交易背后会出现很多纠纷。以代缴社保为例,如果说开始承诺是交三年就可以购房,但如果三年以后社保缴纳条件变动了,那么这个时候这个责任是由购房者承担还是房企承担,存在不确定性困素。

 

“市场低迷自然也会对此类房企有一定的影响。当前此类房企在回款方面其实还是有很多压力的,所以也会有违规做法,后续在购房政策上,也应该有环京的概念,允许社保缴纳异地认同等内容。”严跃进说。

 

 

房产观望态势较浓 政策仍决定后市发展

 

 

尽管二手房价格和成交量均出现了持续下降的局面,但是不能否认的是环京区域未来的发展潜力仍被看好,而这些区域的发展将为房价的持续走稳带来利好因素。事实上,《财经》新媒体记者调查时也发现,虽然房价下降、成交量低迷、生意冷清,但是房地产开发商的”捂盘惜售“,以及对后续政策的放开仍充满期待。

 

值得注意的是,推动京津冀一体化、民航一体化的发展规划正在影响着这些区域的房价走势,目前横跨通州和燕郊的潮白河大桥工程进入收尾阶段,预计10月1日通车。也就是说,其将进一步拉近北京与燕郊两地之间的距离,也将有效缓解燕郊往返北京的交通拥堵状况。

 

与此同时,首都第二机场选址大兴,预计2019年新机场将投入运行,涿州距新机场距离为39.8公里,固安距新机场距离为16.6公里。随着新机场的启用,周围产业发展也将被带动,而房地产的价格将得到进一步的稳固。

 

严跃进表示,固安过去优势在于产业集群,而这两年包括新机场建设、部分高校等概念出现,其实也说明楼市面临可以继续改善的机会,房价上涨本身也是存在合理、自然上涨的部分,但也不排除部分炒作嫌疑。对于此类区域,应该让此类利好概念慢慢释放,而不是一次性透支,否则容易出现各类投资泡沫。

 

对于环京来说,主要是河北的一些地级市以及相关城镇,包括承德、保定、廊坊、张家口等市。当然从大范围来看,也包括天津部分地市以及类似沧州等城市。

 

严跃进表示,对于环京来说,其实主要是北三县的概念,再严格来说是燕郊等城市或城镇的概念。类似区域下跌是有信号意义的,第一、说明北京房地产市场以及周边的管控趋严,市场价格会有所变化。第二、燕郊等地的炒房需求太大,当前需求有所剔除。所以类似领跌其实也是说明当前三大城市群中的“房住不炒”思路的落实。

 

“类似下跌其实也是暂时的,北三县后续上涨动力依然是强劲的。”严跃进说。

 

严跃进表示,环京市场其实潜在的购房需求是很多的,但出现萧条现象则和购房政策严厉有关。尤其是在限购上,对于购房者的社保缴纳要求提高,其符合要求的人其实是不多的,所以市场会有所疲软和降温。

 

那么,楼市交易量下滑趋势是否会延续?严跃进认为,当前政策严厉,环京市场交易下滑也是符合预期的。预计后续会调整出类似北京社保异地承认等做法,这也有助于市场交易的复苏。

 

对于北三县来说,此类城市房价依然坚挺,关键就是要控制幅度。真正下跌的空间其实不大,这和此类区域和北京等联系进一步密切是有关的。因此,政策方面关键是要依赖两点。第一、违规资金坚决不给进。第二、适当考虑北京就业的部分外来人口购房需求。

 

邓志浩表示,此区域的房价,实际需求还是停留在投资层面。2018年政策对环京楼市将不会有太大的扶持,也不会继续进一步打压,在大环境下楼市可能会趋于冷静、平稳。

 

不过,对于未来房产走势,张大伟认为,市场走势还是要看政策,政策持续紧,房价就会继续下跌,政策平稳房价就会平稳,政策宽松市场就恢复的就快。因此政策仍是决定未来房产走势的关键因素。

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