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三亚“阳光海岸”项目大张旗鼓
百姓“联建房”历史问题模糊不清
来源:中华工商时报姜虹2017-06-23 11:16:21
特大
较大
标准
较小
    5月10日,三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目征收签约工作开始启动。“一石激起千层浪”,这个巨大的项目,受到了社会各界的关注,并且受到项目影响亦或是被征用土地和房屋的各方,都有不同的看法和观点。
 
项目启动

    据介绍,阳光海岸片区棚户区改造征收范围总占地面积约1355亩,征收房屋及建筑附属物总建筑面积约167.36万平方米,涉及居民共约7346户,人口约31000人。对此,被征用房屋的北京业主沈女士告诉记者,她查到的资料指出,阳光海岸工程实际已经划出的拆迁涉及对象是15000多户。
    
    据了解,三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目作为三亚市重点项目,项目东至金鸡岭路至友谊街老铁路段用地界、市胜利路规划红线东用地界友谊街至团结街段用地界及市胜利路规划红线西用地界团结街至建港路段边界,南至三亚河口市港务局码头,西至三亚湾滨海路东、三亚海事局、三亚市海洋局及三亚港务局海岸线边界,北至金鸡岭路。
    
    拆迁涉及面广,征地的三种征收补偿安置方式供棚户区居民选择,包括产权交置、货币补偿、产权交置和货币补偿相结合。“阳光海岸”片区棚户区改造项目正式拉开序幕。目前,三亚阳光海岸棚改项目前期的调查摸底、清点丈量、评估工作都已经完成,已正式启动拆除工作。根据规划,该片区将成为三亚国际形象对外展示的重要窗口,联动南边海环河口片区打造成为邮轮港片区,拉动周边商业、服务业发展,助力城市品位提升。
 
 
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质疑由来已久
 
    对于此次阳光海岸改造项目,涉及到的人群,存在的相应的质疑。记者在三亚市天涯区的论坛里看到很多网友对此项目的观点五花八门,有人说,海南省三亚巿人民政府正在以清理违规建筑及棚户区改造为名,勒令在市辖区内进行大面积强制无偿拆除集体用地性质小产权房的行动,引起众多非议,政府计划在本年度内要拆除一大批违章建筑小产权房。
    
    也有人说,虽然这个小区不是什么新小区,但毕竟也不算年久吧,而且远远达不到棚改的地步吧?国家对棚改有个三年计划,2018~2020年,棚改其中之一是帮助地方政府去库存,而百姓担心的是地方政府出于各种目的使棚改变味、走样。16年底到17年初三亚的房地产一直高飞猛涨,所以就不停的出现拆迁现象,主要钱是开发商出的,即低价买入,高价卖出的商业模式,受若受累的是老百姓。
 
    另外,货币赔偿低于市价。改造大伙是支持的,说三亚城市不像城市农村不像农村是很有道理的。但是,补偿一定要合理,现在出的补偿方案,难以使得业主有所安置。
第三,质疑拆迁方案的合法性。有的业主认为,两次“方案”的出台,都违背了绝大多数人的意愿,触及了三亚本地居民和外来的集资人以及成千上万的候鸟们的利益。阳光海岸这么大的区域改造,举动之大,涉及人口之众,影响范围之广,应该慎重出台举措。
 
 
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记者一探究竟

    在6月初,记者奔赴了三亚阳光海岸项目建设区。在儋州社区通海巷,记者见到了才老先生,王老先生和吴大姐,他们向记者吐露了自己的心声,才老先生是吉林长春人,他把家里的房子卖了,到三亚买了一个34万元的房子,刚刚三个多月,就被告知要被拆除了,他十分郁闷可是又不知道如何是好。而王老先生是湖北武汉人,他于2013年在三巷买了房子,一直住到现在,由于三亚的生态环境好,患有过敏性肺炎的他已经习惯只能在三亚生活,一旦离开三亚或者回到老家,他的过敏性肺炎就会发作,,三亚已经是他赖以生存的第二故乡。令王老先生深感迷惑的是,他在这里居住了近十年的房屋,怎么突然就被当地政府定义成违建了。通过走访下来,记者发现这里的老年人业主普遍恐慌,是很担心政府单方面和地皮主、开发商协商补偿,而不考虑他们这些联建人的利益,造成老人们一辈子的血汗钱颗粒无收。
    
    记者第二天来到三亚市委员会,希望就阳光海岸工程及天涯区的棚户区改造进行采访,三亚市市委宣传部的负责人告诉记者,这件事主要是涉及天涯区的事情,需要天涯区的相关负责人给予回答。记者来到天涯区,三亚市天涯区的宣传部负责人告知记者,可以接受采访,但需要严格的采访程序。记者将采访函与采访提纲递交给了他们后,就等待消息。
    
    据了解,政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。也是改善城市环境,完善城市功能,提升市容市貌指数的重要举措。对于“棚户区”,业主们的看法是,从2008年开始,中共中央启动了保障性安居工程。当然,对“棚户区”的界定也做了明确说明,“棚户区”房屋顾名思义是指以木板、土坯为承重结构,以油毡或石棉瓦为屋面材料的简易房屋和棚厦房屋;二是指低洼易涝、基础设施配套不齐的小平房;三是按中国建设部《房屋等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定为严重损坏房、危险房的房屋,在国外的讲法叫做“贫民窟”。
 
 
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    在大约一周后,记者收到了三亚市天涯区拆迁办的相关回复。天涯区拆迁办指出,根据国务院办公厅2016年9月发布的《关于批准三亚市城市总体规划的通知》(国办函〔2016〕76号)中指出:“加快棚户区、城中村、城乡危房改造及配套基础设施建设,根据城市的实际需要与可能,稳步推进城市有机更新。不断完善城市管理和服务,提高城市发展的宜居性,努力把城市建设成为人与人、人与自然和谐共处的美丽家园”,天涯区三亚湾阳光海岸改造项目,正是以改善群众住房条件作为出发点和落脚点,以改善生产生活环境和生态环境为着力点,提升以人为核心的新型城镇化和国际旅游岛建设发展品质,根据国务院、省、市各级政府的总体规划和要求,结合三亚湾既是居民聚集老旧城区又是旅游景区的特点,由天涯区政府负责具体棚户区改造项目工作。
    
    棚户区具有居住拥挤、居住环境差、抗灾性差、结构简陋等因素。“阳光海岸”片区内存在大量的贴面楼、危房等房屋,存在消防、排水、供电、交通拥堵等安全隐患,这类房屋将纳入“阳光海岸”棚改项目范围内,但“阳光海岸”棚改项目区域内的写字楼、大型超市、高端酒店和新建商品房小区四类房屋不纳入征收拆迁范围。
    
    实际上,打击并拆除违章建筑是必要的,然而,政府是否应当建立对于拥有一定年限的违建的追溯机制,追查违章建筑在当时历史时期的成因。在拆迁补偿方案中,记者看到对房屋四层半以下的补偿标准,而四层半以上的补偿并不明确。而当年的建设的此类房屋被当时称作是“联建房”,缺乏相应的手续但在那个历史时期具有既定事实的普遍性。在相关法律法规尚不明确的情况下,一刀切地将百姓的根本利益—住宅划归为违章的做法是否合适。违章建筑小产权房是多年来历史遗留的产物,在过去,由于国家对房屋建筑和土地管理法规不够完善,导致违章建筑小产权迅猛发展。对此,天涯区拆迁办表示,由行政执法部门负责认定棚改区域内违法建筑与否,与谁出资建设无关。认定违建主要参照《中华人民共和国城乡规划法》、《海南省城乡规划条例》等相关法律、法规,由职能部门依法对联建房进行认定。认定属违法建筑的,将依法拆除。不属违法建筑的,则按照《三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造征收补偿安置方案》依法补偿安置。              
            
    区《三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造征收补偿安置方案》中第三条第一款载明,被征收人为:项目范围内需要征收的房屋及其他建筑物、地上附着物的合法产权人。因此,凡符合该条款规定的被征收人都依《方案》进行征收补偿安置,无本地人和外地人的补偿标准不同之说。
    
    对于三亚特有的城镇宅基地如何定义?在这种宅基地上建的联建房怎么处理?拆迁办表示,本次阳光海岸棚户区改造范围内,不涉及宅基地,宅基地问题建议咨询规划部门。并且本着尊重历史预留问题,区在参照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市规划法》(1990年4月1日至2007年12月31日期间建造的房屋参照该规定)、《海南省城乡规划条例》、《中共三亚市委 三亚市人民政府关于坚决打击违法建设行为的决定》(三发〔2008〕3号)等相关法律、法规外,极力向市政府争取到了“四层半”的补偿标准。同时为了解决遗留问题,被征收房屋建成时间原则上按照以下程序认定。
    
    最后,天涯区拆迁办表示,拆迁补偿方案是为加快做好三亚市三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造征收补偿安置工作,维护征收当事人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定(2013年修订)》(三府〔2013〕43号)和《三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》(三府〔2015〕112号)等法律法规以及参照三亚市人民政府其他有关规定,结合《三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划及城市设计编修》总体控规和三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造征收区域范围内的实际情况而制定的。
 
    随后的几日,论坛上关于这个事情的质疑声音依然不断,记者也几乎每天都收到那几位老人的问询电话,然而根据记者了解到的最新情况,拆迁改造的动作仍然是按照原来的政策在快速推进中。记者采访到的这几位儋州社区通海巷老人,仅是这次阳光海岸改造项目中涉及到的几个案例。如果在法律基础上能建立起对等透明的沟通渠道和协商机制,或许能更好地疏解矛盾,也更加有利于三亚建设成为以人为核心的新型城镇化和国际旅游岛的总体规划和目标。
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