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房贷利率上涨让市场调控何去何从
来源:中华工商时报吴学安2018-06-12 10:01:27
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  融360近日发布的5月全国房贷监测数据显示,上月全国首套房贷款平均利率为5.60%,相当于基准利率1.143倍,环比上升0.72%,同比去年5月首套房贷款平均利率为4.73%,上升18.39%。在35个监测城市中,郑州和哈尔滨的首套房贷平均利率首次突破6%。

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  此前,央行公开明确表示支持房贷利率上涨,央行认为虽然目前的房贷利率有所上涨,但是对比近二十年来的房贷利率水平可以发现目前的房贷利率依旧处于历史低位水平,支持银行对住房贷款合理定价、扩大利率浮动区间。这就意味着后期商业银行还会继续对房贷利率进行上浮,而这对刚需来说将是一个很高的门槛,毕竟按照现在的利率水平的话,那么买房后就要多付出几十万的利息了。


  房贷利率步入上涨周期


  近期,随着各地银行频频上调房贷利率,不少专家预测房贷利率还有上升空间,于是紧张情绪正在楼市蔓延。从目前形势看,北京多家银行首套房贷利率上浮15%至25%,最高上浮30%;武汉多家银行首套房贷利率上浮20%;南京首套房贷利率普遍上浮15%;广州、东莞、佛山已有部分银行将首套房贷利率上浮40%……根据融360发布的报告显示,今年2月全国首套房贷款平均利率为5.46%,相当于基准利率1.114倍,环比上升0.55%,同比上升22.15%。


  不管市场接不接受,无论是对房企的融资还是对个人的房贷,利率继续上浮已经是大概率事件。随着房地产周期被货币宽松、房产调控等因素历史性的拉长,之后金融监管力度又在不断加强,可以预见接下来房贷利率上涨周期起码3年,最多可达到5年。房地产调控最好的情况是房价全面温和回落,投机炒房者逐步退出,但不管房价趋势如何走,今后买房的房贷成本将是越来越高了。


  从去年开始各大银行就开始对房贷利率进行上浮,从最初的八折、九折变成没有折扣,最后到现在就连首套房贷利率都上调10%到20%,个人住房贷款享受利率“折扣”似乎已然成为历史。而且根据最新的数据显示,2018年全国首套房贷款利率已经涨到了5.46%,而且后续还有进一步上涨的可能性。贷款利率上浮会直接导致购房成本增加。比如按照贷款200万、首套房利率上浮20%、贷款期限30年、还款方式为等额本息计算,还款总额约为426万元,月供约为11837元。相比以基准利率贷款,利率上浮20%后的购房总成本会增加44万元,月供增加约1223元。


  对于房地产来说,货币政策的宽松对房价上涨,房贷利率的下调有利直接的影响。而现如今,美国、欧洲、日本等国央行都在逐步退出量化宽松,还有国内给房地产“去杠杆,控风险”的政策意图,所以,现在要想与前几年那样的房地产步入极度宽松的环境中,已是不可能的了。


  从全国范围来看房价明显降温,但是如果具体到各个城市的话,那么目前的房价分化走势十分明显,一二线城市房价下跌,但三四线城市的房价依旧在小幅上涨,而且这种走势还越来越明显,甚至于部分城市内部房价走势都出现明显分化。虽然房价走势分化,但房贷利率走势却十分统一,不管大城市还是小城市的房贷利率都在不断上涨。一线大城市因为严格的楼市调控政策房价同比涨幅不断下跌,楼市泡沫正在被不断的挤压出来,成交量不断下行甚至接近腰斩。而二三线城市虽然房价涨幅有所回落,但总的来看二三线城市房价依旧处于上升中,而且楼市热度也一时难退。特别是在人才新政和棚改计划的刺激下,二三线楼市在或许很长一段时间里都会保持现在的状态。


  目前,中国的居民杠杆率到达历史最高水平,甚至有报告指出目前中国的居民杠杆率已经达到美国次贷危机前的水平,所以必须对居民杠杆率进行严格的监管。而在过去的几年里我国的居民贷款规模呈现指数上升趋势,其中很大部分原因是因为房贷规模的扩大,这样导致了居民杠杆率快速的上涨。中国5年期以上贷款基准利率自2015年10月24日以来一直保持在4.9%,较2007年的高点7.83%相差不少。可见现在不是房贷利率已见顶,而是房贷利率触底反弹,尤其是要想降低居民杠杆率,就必须要减少居民的房贷规模,而减少居民房贷规模最简单的办法就是提高贷款利率。


  房贷利率上涨需防误伤“刚需”


  房地产市场被称为经济周期之母,房地产投资也成为影响中国经济景气的关键变量。当前影响房地产投资的主导因素(资金来源和需求端)都呈向下趋势,特别是2018年房地产开发资金来源在各个渠道都将继续受到明显抑制,这将是房地产投资承压的关键因素。与此同时,尽管阶段性去库存已接近完成,但房地产调控方向并没有逆转,特别是按揭贷款门槛和利率持续上升,对于需求端的预期影响较大。这一波调控政策下来,同时从资金的供给端和需求端左右其手,一方面使得房企融资成本和难度提高,另一方面卡住个人贷款出口,遏制购房需求和冲动。“房贷荒”目的只有一个,给目前仍过热的房地产降温。


  未来城市之间的房价分化会越来越严重。不过虽然城市间的房价分化趋势增强,但不变的是全国上下不管是哪一个城市的房贷利率都在不断上涨,这也是当前维持紧缩性经济环境所决定的。现在多数银行在流动性不足的情况下,把大量的贷款额度投向于个人房贷领域的风险是不可测的。根据收益与风险相匹配的原则,既然客户要住房贷款,银行就要承担相对应的房地产调控风险,而过低的房贷利率只能使银行处于风险系数大,且无利可图的境地。易居房地产研究院副院长杨红旭表示:“连理财产品收益率都超过5%,银行给购房者发放利率4.9%或以下的房贷变成了亏本买卖。至于二套房贷利率,上浮空间就更大。”


    在这一波的调控政策过程中,市场给出的解释是希望通过提高住房个贷利率,引导理性消费,打击炒房。那些炒房投资的行为,会受到监管层的严厉打击,银行必然会拒绝向他们提供任何形式的信贷支持,个人住房贷款享受利率“折扣”似乎已然成为历史。但理想与现实有时候并不相同,提高利率将会影响购房需求还要看实际情况。从监管层的表态来看,房贷利率的上升仍有空间,未来继续上浮可期。央行副行长潘功胜表示,房贷利率确实在上升,但从长周期来看仍然处于较低水平。商业银行对房贷进行自主定价,扩大利率浮动区间符合利率市场化趋势。央行会督促商业银行落实差别化政策和定价,同时支持居民购房刚需。


  利率的提升在某种程度上对投机行为产生一定的挤压作用,但对于刚需则是鸡肋。从稳定房地产市场来看,一方面,刚需必须支持,监管部门也要求银行落实差别化的住房信贷政策,对住房贷款执行差别化定价,积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。但在实际操作中,银行很容易一刀切,从目前深圳、广州等城市的政策中已初露端倪;另一方面,要区分合理的房产投资和炒房之间的界限。房产投资切实存在,愿意投资房地产,也是相信中国经济坚挺的表现,现在最大的问题仍然是普通刚需或者改善型购房者如何不被“误伤”。


  从目前情况来看,商业银行上调房贷利率,主要是根据市场情况的自发行为,这也在很大程度上得到了官方的认同,被认为“总体上符合利率市场化的要求和趋势”。应理性看待房贷政策及利率变化,在一揽子上浮政策下,对去杠杆和打击投资肯定是有积极作用的,但也要厘清刚性住房需求、投资与炒房的界限。中央的政策也非常明显,“房子是用来住的,不是用来炒的”,区分炒房还是投资,与保障刚需一样重要,毕竟房贷是目前普通百姓能享受到的唯一的金融优惠。

 

(责任编辑:王菲)

 

 

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