新年新政利好住房刚需

2019年01月15日11:23来源:中华工商时报 作者:何翠云
    岁末年初,住房问题、楼市政策依然牵动人心。年前,山东省菏泽市取消限售引发人们对楼市调控松绑的想象。新年首周,央行降准1个百分点,释放资金约1.5万亿元,也引发人们对货币政策宽松利好楼市的期待。近日,全国人大常委会关于修改《中华人民共和国农村土地承包法》的决定已通过(以下简称新土地承包法),自2019年1月1日起施行。新法无疑为农民利益保护与农地入市确立了法律依据。

 

  一直以来,央行降准,都会在一定程度上对房地产市场形成利好。尽管近日的央行降准明言旨在支持实体经济,但对于房地产行业来说,降准一定程度上也会缓解房企资金压力。另外,资金宽松,银行放贷利率也有望降低。

  此外,农地入市,特别是城市周围的农村建设用地入市,无疑将较多地增加土地供应,一定程度上缓解土地供需。从市场供求的角度来说,增加土地供应,可间接降低住房的土地成本,而土地成本降低,则意味着房价不具备高涨的可能。对于住房刚需一族来说,这无疑也是利好。

  笔者总结目前的购房者主要来自于四类人士:炒房者、住房投资者、住房刚需与住房改善者。在房住不炒、因城施策、分类指导成为房地产调控指导策略之下,地方政府将拥有更大的楼市调控自主权,但房价稳定仍是主基调。随着房地产调控政策趋严,一些房企不得不减缓发展速度或谋求转型,市场交易逐步趋缓,投机炒房现象不再。与此同时,为防范货币贬值,缺乏其他投资渠道转而购房的人士也慢慢回归理性,因此,楼市成交以改善型需求和刚需为主,特别是住房刚需占有着更重要的地位。

  据广州中原研究发展部的统计数据分析,现购房客主要为刚需客户,该部分客户迫切面临购房自住、结婚生子、房屋置换等现实需求,遇到合适房源及价格才会出手购买。2018年,18岁-30岁首次置业的刚需消费占比近四成。另据乐有家研究中心东莞数据,2018年,东莞购房者占比最多的还是刚需购房者,达到74%,与2017年相比上升约7个百分点,改善型需求则有所下降,仅占比18%。

  从2018年“防止房价大起大落”到“坚决遏制房价上涨”,再到近期提出“稳地价、稳房价、稳预期”,一系列调控政策可以预见2019年楼市的明确基调:一是调控主体转变,地方政府将掌握更多的主动权;二是调控方向转变,即从政策调控短期效应向住房保障、增加供给的长效机制转变。

  无疑,未来住房保障、增加供给或将成为楼市调控的重点。新土地承包法的正式实施,为农地入市、为住房保障增加供给提供了法律基础。笔者推测,未来两限房、共有产权房、公租房等保障住房将会更多地入市,缓解住房刚需。

  解决刚需住房一直都是人们非常关注的民生问题。以前是单位的福利分房来解决,随着住房市场化、房价逐年走高,以及财富收入的分化,房产一方面成为部分人士投资获利的工具,另一方面依然是基本住房刚性需求人士迫切需要解决的大事。

  从市场供需的角度来说,增加供给,满足人们的住房刚性需求,无疑是解决问题的好策略。但类比经济适用房的例子,不得不指出的是,保障性住房往往是僧多粥少,依然是少数人中签,多数人仍无法享受到这个福利,这些大多数人的刚性需求依然无法得到满足,他们不得不选择价格相对较低的非中心城区或者环核心城区的外围地域,用高额贷款购买商品房。此前的燕郊、武清、廊坊等环京地区楼市升温,从某种程度上而言,即为这种现象的写照。

  可见,解决住房刚需,仅增加供给,只是途径之一,还应多关注并研究政策去解决那个住房刚需的“大多数”的需求。

  住房问题,既是经济问题,也是社会问题。比如本轮史上最严调控,一些房企资金链断裂、项目停工,导致购房民众,特别是刚需民众受到损失,这些结果之后的结果,仍应得到重视。

  新年伊始,楼市调控依旧,且更趋理性,目的是确保更好地满足住房刚需,践行房住不炒的理念。我们有理由相信,所有住房刚需都会得到关注并加以解决,毕竟“民生问题无小事,群众利益大过天”。(责任编辑姜珊)