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郁亮盛“市”危言:房价单边上涨时代必然结束
来源:经济参考报2017-03-31 08:40:24
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    一些城市房价持续走高,新一轮严厉调控来临。房地产行业徘徊在路口的敏感时刻,万科的举动和选择引人注目。

  楼市将呈现怎样的格局?房地产行业的风险点何在?万科如何迎接挑战?针对这些问题,《经济参考报》记者近日独家专访了万科集团总裁郁亮。

  谈走向:

  供求关系不支持一直高速上涨

  记者:新一轮调控开始,您认为未来中国房地产市场将呈现怎样的走向?

  郁亮:房地产分析的背后是人口分析。根据万科测算,我国城镇主流购房人群(20岁至49岁)人口增量已过历史高点,2011年至2015年这一增量曾达到4300万人,2016年至2020年将降为1300万人,2020年后预计有很大可能继续下降。当然,小城镇的人口还在向大城市流动,非都市圈人口还在向都市圈流动。但无论如何,因为城镇化而导致住房需求井喷式爆发的时代已经结束。这个变化,就发生在2015年。

  从供给角度看,十年前我们确实存在严重的住房短缺,但随着过去十年的大规模建设,这个缺口已经基本补上。2006年至2015年这十年间,万科统计的57个大中城市中,有28个城市每年每人商品住宅新开工面积的平均值超过2平方米。而发达国家在城市化完成后,住宅每年的人均建设量,一般是不超过1平方米。

  过去十年因为要补课,多盖一点是合理的。但这么大的全国建设量,不可能一直保持下去。几个重要都市圈,因为人口还在流入,未来还是应该多盖一点房子,但那些人口停滞甚至流出的地方,确实不能再这么盖下去了。

  “青山遮不住,毕竟东流去”。购房存在杠杆,所以短期内,货币供应、流动性、房贷政策对房价有影响,甚至有很大的影响。但长期来看,房价必然由供求关系决定。如果不是只看几个核心城市,而是看全国的话,那么供求关系的真相就是:需求高点已过,而供给仍在高位。这样的供求关系,不支持房价一直高速上涨,也不支持成交量的高速增长。所以说,房地产行业将告别高速增长时代。

 

  当然,房地产业还没有沦落为“夕阳产业”,但快速上涨、普遍上涨的局面已经结束,开始进入平稳增长、城市分化的新阶段。

 

  可以预见,如果没有大的宏观金融货币环境变化,未来的房价走势应该趋于稳定,长期涨幅不应该高过居民收入增幅,短期来看则是有涨有跌,不再是单边上涨。也就是说,房价暴涨的可能性在减小,而房价下跌的风险相比以前在增加。万科去年已经对12个城市的13个项目计提了跌价准备13.8亿元,较2015年底增长82.3%。万科已经做好了准备,迎接有些城市可能到来的房价下跌。

  记者:北上广深等一线城市的房地产市场会怎样?

  郁亮:人口不断涌入,财富加速聚集,这决定了一线城市楼市表现不会特别差。

  但北上广深的高房价问题也必须重视。房价平稳,年轻人才会有奔头。光给人才发房补、建保障房还远远不够,每个城市都应提出自己的普通住宅发展计划。即使是一线城市,房价也应该稳住,而且,也可以稳住。

  谈调控:

  欣慰与忧虑并存

  记者:您怎么看最新一轮的房地产调控?

  郁亮:2016年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录,但幸福与忧虑的边界并非那么清晰。去年以来,一些城市楼市持续火爆,但高处不胜寒,国家及时调控,是非常必要的和令人欣慰的,这对稳健经营、有志于长期发展的企业来说,无疑是利好。

  记者:对于这些房价过快上涨的城市,在您看来,应该采取什么策略?

  郁亮:去年以来,一些城市的房价上涨确实过火了,采取严厉的“外科手术”式调控是需要的,如果这个时候再上涨,对国家而言就是毒药。房地产调控从原来的“两限”到现在的“四限”,短时间对于控制房价过快上涨,建立一个合理预期是有效果的。

  但长期来看,要稳定热点城市房价,还是要靠增加供应。和全国的情况不同,这些城市人口还在持续流入,新增需求依然旺盛。而且,这些城市增加供应也是完全可能的。

  有人说一线城市没地了,但跟东京比一比就知道,还有地。一是放活旧改,增加土地供应的来源。比如深圳搞强区放权,把旧改项目的审批权下放到区里,鼓励市场力量主导旧改,一下子多出很多房子。

  二是适当提高土地利用效率。在地价昂贵的城市里把楼房盖高点是国际通行做法。我接触过一个莫斯科投资计划,不买地,专门给一些五六层的老房子装电梯,上面加盖四层房子。

  三是及时修改规划要求。很多规划的杠杠是上世纪五六十年代制定的,比如对小区绿地有明确的指标要求,但如果我们采取纽约“集中绿地”模式,把小区配套的绿地集中起来,建成周边一到三公里都可以享受的公园,用地效率、实际效果一定比分散的小区绿地好得多。

  记者:您对于房地产调控还有什么建议?

  郁亮:政策不仅要考虑少数城市的房价问题,还要在更大维度、更长时间的背景下考虑问题,最根本的是要建立促进楼市健康发展的长效机制。

  首先是厘清行业政策的目标。根本性的政策目标应该是三个:解决居住问题、拉动就业和经济、维护金融安全。“房子是用来住的不是用来炒的”,这说明解决居住是首要目标,当然另外两个目标也很重要。但有时我们过于注重房地产拉动经济的作用,这是一种错位和错配。

  有没有同时能够实现三大目标的手段?“轨道+物业”是一种方式。发展轨道交通,可以在合理通勤时间内提供更多的住房,在都市圈内疏散人口,可以创造大量就业、促进经济增长。房价稳住了,也就防范住了跟房价相关的一系列金融风险,这是典型的“一石三鸟”。

  其次是租赁市场需要“补课”。1998年我国住房改革时曾提出租售并举,但可惜后来没有坚持。最近政府提出加快培育和发展住房租赁市场,但还有一些障碍没有破除。比如工业厂房能不能改成集中式出租公寓,商场写字楼改出租公寓能不能分水电、通煤气,REITs什么时候能真正推出等等。还有税负问题,如果按照12%的房地产税加上11%的增值税,做出租公寓根本没钱赚,连利息都付不了,市场很难起来。

  万科已经开办长租公寓1.2万至1.8万间,计划今年做到10万间,解决十来万核心城市年轻人口的居住问题。

  再次是推出普通住宅发展计划。建造大家能买得起的房子是行业责任,住宅的主流要与居民收入水平相适应。每个城市都应供应足够的普通住宅,要公开向社会承诺,普通住宅发展计划是什么,配套、交通、公共设施如何跟上等,让大家做到“未来有房,心中不慌”。

  谈风险:

  揪心商业、商办库存

  记者:房地产行业的主要危机在哪里?

  郁亮:对于当前的房地产市场,我有几个担忧。

  一是商业、商办库存太大。我们很多城市都要上金融中心、总部基地,造成很多商业中心难以为继,大量购物中心闲置。很多人只看到住宅的去库存问题,我反而对商业、商办的库存更担心一些,这一问题还在持续恶化。

  据万科监测,大中城市2014年、2015年商办用地在房地产用地供应中占比接近40%,远远超出15%左右的合理配比上限。国家统计局的数据显示,2012年至2016年,全国办公楼和商业营业用房开发投资额、新开工面积分别增长124%、10%,明显高于住宅55%的增幅、20.6%的降幅。

  二是土地市场价格上涨过快。房地产行业集中度在迅速提高,进不到前几名的都担心面临淘汰,不少开发商抱着急着上规模的心态疯狂拿地。如果这些开发商借银行的钱,用了杠杆去冒险,那可能就是饮鸩止渴、自取灭亡。

  三是存在风险叠加可能性。在一二线城市,如果买房变成投资,住房变成金融产品,这就可能滋生泡沫、聚集风险。一些城市的地价高于房价,这里面隐含的预期很可怕。未来,如果土地价格急涨与供求关系转折点叠加,问题相互“感染”,就可能会将金融风险放大,甚至拖累经济发展。

  谈发展:

  打造“万科森林” 成为混合所有制典范

  记者:万科如何迎接挑战?

  郁亮:欺骗土地的人,将颗粒无收。万科不靠聪明赚钱,靠双手赚钱。

  万科的战略四年前就定了,以前万科专心致志做“住宅地产商”,而转型后的目标是“城市配套服务商”。之前的万科是“盖有人住的好房子”,转型后的万科是“盖有人用的好房子”。

  城市配套服务商包括:住宅地产是万科的主导业务,未来的市场份额会继续增加,因为行业集中度在提高;万科的物业管理服务380万户家庭,超过1080万人;万科商业收购了中国第三大商业经营管理公司印力,在规模上已经和凯德并列中国第二;万科的物流仓储在国内已经排名进入前五;万科休闲度假产业蓬勃发展,已经是中国最大的滑雪度假运营商;万科还在试水养老地产。

  记者:这是否意味着,万科要搞多元化?

  郁亮:万科的多元化有两个特点:一是主线清晰,围绕着“城市配套服务商”来进行,而且都是基于不动产;二是注重综合效益,发挥合力。

  万科的转型并不是割裂地、孤岛式地各自发展,而是从一开始就坚持打造成一个巨大的生态圈。森林里有乔木、灌木丛、草丛,各有分工和特点,台风来了,乔木可能倒下,但灌木丛、草丛不会倒下,森林就不会受太大影响。我们的目标是打造“万科森林”。

  记者:万科多元化是否会重蹈有些企业战线过长的覆辙?

  郁亮:凝聚人心靠机制。万科已经形成深圳国资作为基石股东的混合所有制。在未来的发展中,我们将全面推行合伙人制度,把大家利益捆绑在一块,你牵头的时候,里面有我的股份,我牵头的时候,里面有你的股份,通过利益的捆绑,让大家在一条船上。在这个制度中,每个项目都是开放的,操盘者必须跟投,其他人自愿投,大家共同对股东承担劣后责任。这也意味着没有卓越绩效,就只有损失没有分享。我们希望建立合伙人制度中的“卓越绩效+劣后担当”机制,谁当头不重要,当头意味着要承担所有最后的责任,通过这个机制建立“背靠背的信任”。

  合伙人制度里有两个隐含指向,一个是要去精英化,靠的是机制和精英化的严谨架构,还有一个是要扁平化,所有的业务关联不是串联而是并联。万一这个业务做不好,把它拿掉换一个业务也可以。如果是串联,中间断了,下面全断掉了,所以必须是扁平化的架构。

  记者:您能否描绘下万科的未来?

  郁亮:现实一点的目标,作为城市配套服务商,希望万科能够带领整个行业健康发展。

  情怀一点的目标,希望万科成为混合所有制的典型代表。无论是国资,还是民企,未来都可能会尝试混合所有制。希望万科正在推行的合伙人制度,能够对解决企业尤其是国企发展的持续动力问题有所帮助。

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