金茂服务上市：在优质赛道中实现高质量增长

　　中国金茂（00817.HK）旗下的物业服务发展公司金茂服务（00816.HK）3月10日正式登陆香港主板，作为中国增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商，金茂服务在IPO期间得到了资本的极大关注和支持。 

　　当前，物管赛道竞争加剧，分化明显，不少上市物企普遍面临股价回调和市盈率下降等问题，但金茂服务凭借差异化的竞争优势和高确定性增长，依旧能受到资金热捧，获得投资者长期看好。

　　据了解，公开发售阶段金茂服务即获得了约1.2倍认购，根据与基石投资者的基石投资协议，Keltic已认购1510.3万股发售股份，康力电梯已认购1216.2万股发售股份，广东科顺已认购755.15万股发售股份，富汇资本已认购3020.65万股发售股份及千合基金已认购1437.7万股发售股份，合共7940万股发售股份，相当于全球发售项下初步可供认购发售股份的约78.3%(假设超额配股权未获行使);及紧随全球发售完成后公司已发行股本总额的约8.8%(假设超额配股权未获行使)。

　　大量投资者看好金茂服务表现出的高确定性增长，同时对其未来估值上的表现保持期待。据克而瑞物管数据，2021年，物业板块PE普遍下降。2021年年末，物业板块PE均值仅为17.64倍，相较2020年年末的37倍降幅为52.31%。而随着金茂服务的加入，有望显著提升市场信心，物业版块的PE均值下滑的局面将很可能被打破。

　　金茂服务能够给市场带来想象力的根本原因在于其高质量快速增长所带来的广阔前景。近年来，金茂服务管理及合约规模大幅度增长，公司全国性业务覆盖48座城市，包括长江三角洲、京津冀城市群、珠江三角洲、 中西部地区及成渝经济区，侧重核心城市高端物业。

　　截至2021年9月30日，合约建筑面积达4573万平方米，一二线城市业务占比高于行业平均水平。2018年至2020年的合约建筑面积复合年增长率为36.0%，高于同期18.9%的行业平均复合年增长率。2018年至2020年的在管总建筑面积复合年增长率为31.7%，高于同期14.6% 的行业平均复合年增长率。

　　规模快速增长也给金茂服务的盈利带来显著提升。2018年至2020年公司收入的复合年增长率为28.2%；2018年至2020年年度利润的复合年增长率为110.0%。

　　当前，物管行业正进入新一轮增长空间。一方面，市场潜力被极大地释放出来，根据克而瑞物管研究，预计2030年我国物管行业管理规模或接近500亿平方米。按照500强物业服务企业平均物业费3.09元每平米每月，并考虑一定的物业费价格增长，2030年基础物业服务市场规模将超过2万亿；另一方面，随着上市企业增多，行业整体的透明度和市场化程度大大提高，物业服务企业竞争格局不断演化，收并购现象时有发生，行业集中度提高趋势明显，这意味着具备较强规模和综合实力的物企将迎来新的发展良机。

　　通常而言，背靠龙头房企的物管公司，在这条万亿赛道上具备先发优势，尤其是在物管行业集中度较低的快速拓展期。

　　背靠全球规模最大的综合性化工企业中国中化和一线品牌房企中国金茂，依托其全国一二线高能级城市布局，覆盖住宅、商办、产业园及公建的全业态管理，拥有高溢价能力的高端优质服务，卓越的城市运营服务能力，先进科技与数字化赋能，经验丰富的专业管理团队等竞争优势，金茂服务进一步市场化外拓与高质量增长动力充足，具备高可见度和可持续的增长机会。显而易见的是，金茂服务能够利用中国金茂充分的项目储备和多元渠道增加来自第三方的新增在管面积占比，提高市场份额，从而保障中长期的规模和效益增长。

　　未来的物管领域将进入服务力为王的新阶段，这种形势下，多业态、高品质的服务力能够持续打开市场，形成企业发展的正循环。

　　区别于一般物业企业，金茂服务具备全业态的服务力。在高端住宅之外，其多元化的物业管理组合延伸至商业物业（如写字楼及购物中心）、工业园区（如上虞及太仓工业园区）以及公共物业（如政府设施、国际学校及其他公共空间），全业态全方位的物业组合，不仅能够最大程度发挥不同物业类型之间的协同效应，增强多维度服务内容及能力，而且能够为金茂服务有效规避单一业态的风险，获得足以穿越经济周期的可持续增长韧性。

　　金茂服务还凭借全周期增值服务实现对业主生活的全场域覆盖，并借助创新科技及先进技术打造智慧型社区，不断优化服务体验。高端及优质服务使金茂服务保持优于行业的高客户满意度、高续约率及收缴率。根据赛惟咨询调查结果，金茂服务2018年、2019年及2020年的客户满意度保持在约90分，处于行业领先水平。截止2018年、2019年及2020年12月31日止，物业管理费收缴率分别为98.5%、96.8%、94.1%。

　　业内人士认为，作为高端物业管理服务市场引领者，金茂服务具备高溢价能力，而高客户满意度、高收缴率的高位良性循环将为金茂服务带来的多场景增值服务机会，因此，借助资本市场，金茂服务将获得更多增长空间，未来表现值得期待。

　　（责任编辑 冯翔）