供地数量与住房价格没有必然关系?

 

编者按： 5月18日，国家统计局公布了4月的房价数据，从数据上看，春节之后的一波房价暴动，在以北京为首新一轮政策调控之后，有所降温。一时间，“房价”问题又成为老百姓关注的焦点。前几日，国土部官员称“供地数量与住房价格没有必然关系”的言论引发热议，中华工商网记者就此问题展开了采访。

 

供地和房价到底有没有关系？

 

近日，国土资源部规划司司长庄少勤针对当前一二线热点城市地价、房价过热的现象，提出供地数量与住房价格并没有必然的关系。他说，房价上涨缘于多个环节的综合因素，其中一个重要原因是住房供应体系。“房价过热的城市，往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制，干扰了市场。”

 

看到这句话，中华工商网记者内心十分矛盾，再次陷入到一个历史问题中，到底是先有鸡还是先有蛋。

 

据悉，影响房价的主要因素主要由三部分组成：人口流向、资金信贷流向、土地供应。三者可谓缺一不可。中原地产首席分析师张大伟认为，在过去两年，楼市整体资金流入明显，但从土地供应角度看，一二线城市出现的房价上涨，与土地供应关系非常大。“土地供应不足导致的买卖市场供需结构失衡，是2016年房价上涨的一个非常重要的原因。”

 

“供地确实不是影响房价的唯一因素，可是它扮演的角色却不容小觑，说没关系就是逃避责任。”一位不愿意公开姓名的分析师告诉记者。

 

“影响因素确实有很多，虽然不一定是必然联系，但是供地的影响占比程度不亚于其它问题。”上述人士补充道，供地的多少必然影响着供求关系，也很大程度上影响着所谓的投资性需求，试问一个地方没有新增土地供应，当地可销售楼盘越来越紧俏，那涨价就势在必行。与此同时，老百姓看到这个趋势，有钱没钱的都想去购买。

 

“有钱的美其名曰是投资，没钱努力凑钱怕再不买就更上不去车。” 他继续补充说，相反，“如果看到哪个楼盘房价要涨，就在这个楼盘周边供地，重庆的房价控得住就用的这招。”

 

“从目前实际情况看，房价上涨和需求规模有较大关系。”上海易居房地产研究院总监严跃进认为，供地和房价没有必然联系指的是，供地不是简单地为了打压房价的做法，供地的本质上是为了形成更多的房源，目的是为了解决居住问题。

 

严跃进对记者进一步解释道，对于大城市来说，供地增加有助于降低房价上涨的压力，或者说减少上涨的幅度，这个是有可能的。但价格本身很大程度上受到了货币政策、商业贷款政策等影响，所以要综合考虑。

 

北京土地交易最为活跃

 

中原地产研究中心统计数据显示：2016年的土地供应中，一二线城市明显少于历史供地，一线城市合计供应住宅规划建筑面积只有1739.34万平米，二线城市只有42559万平米，剔除其中的大量配套建设，实际供应的纯住宅面积远不够消化量。强需求和供给量的矛盾，成了房价大幅上涨的导火索。

 

在这种情况下，包括北京等城市，在2017年开始增加了土地供应量。

 

“如果只是单方面抑制需求，会很快出现反弹。”张大伟认为，从过去楼市发展的趋势看，房价稳定阶段，各城市的主要特征都是在抑制非理性需求，与此同时增加土地供应，楼市调控必须加法与减法一起做。

 

从易居发布的最新数据也可以看出，2017年4月份在全国50个城市中，北京土地市场表现最为活跃，成交面积为108万平方米。严跃进认为，北京积极供地和成交的态势，释放了积极的信号，预计后续部分去库存周期偏小的城市也会加大供地力度。

 

 

买方议价空间扩大

 

“趁着市场、政策稳定，赶紧抓紧买房子，市场存在议价空间。”北京创业青年苏先生告诉记者。

 

房产中介带看量的下滑，使得买卖双方的话语权发生了一定变化。新政出台以后，业主的强势态度明显发生转变，买方价格谈判能力显著增强。

 

最近两三个月，对于买方议价能力的变化，苏先生感触颇深。创业挣得第一桶金后，一直想在北京买套房，由于公司设在回龙观，他几乎把周边的小区都看了个遍。

 

“回龙观龙博苑的房子我一直在重点关注。新政之前，卖方特别强势，他们对看房的人也是爱答不理，而且经常会出现第二天再去看同一套房子时，又涨了十几万的情况。” 苏先生告诉记者。

 

“317新政”发布以后，卖方态度发生了巨大变化。以苏先生在龙博苑看上的一套80㎡两居室为例，“新政之前报价465万元，没有商量余地。昨天再去看时，报价已经降到440万元，而且业主说如果全款或者首付比较多，价格还可以商量。” 苏先生介绍。

 

据记者了解，当下的买卖双方还在博弈过程中，除个别置换客户急售降价外，北京大部分房价处于平稳状态。目前市场的价格波动主要体现了前期高报价项目，回归正常。

 

除此之外，严跃进建议，除了从供地角度出发外，下一步应从解决需求角度对于一些租赁型房源积极进行开发，这样能够降低房价上涨的压力，同时也有助于通过租赁来解决居住问题。

 

严跃进表示，对于一线城市来说，后续类似城市的土地供应增加，有助于增加库存规模，这也是此类城市后续房价涨幅能够被压缩的重要原因。

 

（责任编辑 鲁璐）