租购如何同权，房价能否稳住？_焦点

26日，新华社发布文章透露：住建部将通过立法明确租购同权！

住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

“租购同权”后房租是否有高涨的风险？

从最新政策看，广州出台的租购同权，以长期租赁解决住房需求问题，虽然目前只有在广州推行，但这显然透露出了政策导向，同时，也是市场方向。

然而，中华工商网不禁陷入深思，施行“租购同权”后，是否意味着500万买的房子和3000元租的房子享有同等的权利，那为什么还要买房子？

但是如果不买房子，问题来了，随着“租购同权”的到来，也伴随很多潜在问题。小编整理了大家普遍反映的问题。

大家担心房租的价格也会因为“同权”而出现坐地涨价的现象；个人对市场的影响太小，个人因为有诸多不确定因素，难免租期也不能确定；对于房企而言，开发商是否会主动开发出租房屋？如果以出租的方式来收回自己的资金，投资回收资金速度太慢，房企会这么做吗？

我们挨个分析一番。

房租的价格或将水涨船高，有房子的人更会“捂着”房子不卖，靠高租金就可以生活，不卖房子的结果也可以预期想到，二手房市场缺乏，大家再去“一窝蜂”想要买房子，房价也将会再次高涨。

换个角度，租金的价格由房主说了算，在市场经济调控下，权利反转到了房主，房主有权自由定价房租。那么如果房主“有钱任性”定价房子的租金，随着“租购同权”的落地，那么大众最关心的问题来了，租赁市场岂不会“失去控制”？

小编陷入了“死循环”的状态，到底“租购同权”后，房产市场会出现哪些变化呢？未来影响房地产价格的因素又会有哪些？

我们首先来看一个数据，6月份，北京商住房项目成交量继续下滑，成交面积为0.01万平方米，环比减少94%，同比减少100%。成交套数为2套，环比减少95%，同比减少100%。市场交易几乎为零成交，相比2016年月均34万平方米的交易规模，当前此类市场已基本上处于“绝迹”状态。

对于尚未买房的小编来说，这是一个可喜的信息，然而房租的信息却让小编一惊。

上海易居研究院发布《全国50城房租收入比研究》报告，报告显示，2017年6月全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中北京、深圳、上海、三亚房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。

中国首份房奴报告数据显示：北京的房租收入比是58%，月平均房租2748元；上海的房租收入比是48%，月平均房租2319元；广州的房租收入比是38%，月平均房租2211元；深圳的房租收入比是54%，月平均房租超过1500元。看着自己辛辛苦苦赚的“苦汗钱”定期交给房主，内心也如打翻了五味瓶，多番滋味在心头。

租房和买房，虽一字之差，其所要支出的成本差别巨大。租房，并非不好，然而长期的居无定所会让很多人缺乏安全感。买房，也同样代表着举全家之力而为之。“租购同权”如何才能解决我们的困扰呢？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于租购同权来说，既是改革方向，也是市场期盼的内容。

更多细节有待商讨

“近期租赁市场动作频频，充分体现了租赁市场全方位改革的导向。包括广州推出了租购同权的政策，具有较大的魄力，当然在具体推进过程中还需要不断研究细节性问题。”他解释道，从政策方向看，预计后续租赁政策和户籍政策等进行结合的可能性较大，这也有助于培育一个更全面和健康的租赁市场机制。租赁市场的健康发展，对于当前抑制资产泡沫、刺激租赁需求释放、盘活存量资产、改变企业经营模式等都有积极的作用。

“不可否认，难点在于购租本身具有很多天然的差异性，过去不同权在于住房属性的较大差异，比如说房源的产权归属是不同的。基于不同的产权属性，要赋予相同的权利，自然需要大刀阔斧进行改革。” 严跃进提到，而对于大众认为可能迎接的房租涨价潮，他表示，房租上涨自然是一个风险提示。

严跃进认为，预计后续推进改革方面更多的是自持型物业，即大规模的社区建设项目，对房企的管控也容易纳入到体系中。而类似房东宁租不卖，这个时候就要看是否有各类违规的牟利出现，或者说要看教育资源是否出现了新的垄断形式。

租赁市场也是地产的重要组成部分，据悉，目前我国房屋租赁占交易市场比重仅为6%左右，与美国、日本等成熟市场相比差距很大。在美国纽约和日本东京等世界级城市中，租房人群超过40%。

我国目前租赁市场还不成熟，租赁市场的健康发展是每个“北上广深”的漂泊者的共同梦想。

然而，类似于合同非常不规范，维权方面难得保障；消防不到位，很多房源还是违规的租赁住房，类似保障房等；租赁群体的关系非常难以维系等，诸如此类的租赁市场乱象问题仍客观存在。

租赁是一种过渡的方式，然而这会带来很多新的问题，比如租赁市场更多的是二手房的租赁市场，而且其多半是私人经营的，这也导致会出现很多问题。个人私人经营有自己的议价权，不受周围环境影响，如果只是借助于个人的力量，“难成气候”。

对此，严跃进认为，还需要建立更好的商业模式或盈利模式，这样才能推动此类租赁市场的真正发展。从当前市场发展来看，政策释放了新风，对于鼓舞房地产企业才是最关键的，房企积极参与此类项目后，才会激活租赁需求。

然而，目前民企房企拿地价格颇高，拿地成本不菲，如果主动开发租赁住房，对房企而言，现金流回收速度过慢，每年每套房子只收5万的房租，对于房企来说也实在是“划不来”。

对于诸如此类的“死循环”模式，也有人提出了一些新办法，如目前阶段正处于国企改革，国家控制国企买地租房，对此，严跃进表示，很多商业模式不确定的情况下，国企介入此类产品开发反而是最务实的，也是最容易贯彻落实租赁市场的政策精神的。

对于拿地成本相对可控的情况，严跃进指出，对于国企而言，前期不在于追求盈利或其他指标，更主要是降低投资成本，鼓励企业参与，也有助于对一些投资风险进行更好地防范。而类似的国企厂房等，关键要看政策调整，此类内容政策其实存在，关键是如何界定是合规的改造还是违规的。

专家指出，目前“租购同权”政策是好政策，下一步期待国家出台相应配套政策去鼓励开放商和相关机构提供可以长期出租的公寓住房。如果缺乏长期政策的支持，政策再好，也只是“纸上谈兵”。

（责任编辑：蒋元锐）

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